Finanse w urbanizacji

Finanse w urbanizacji

Wielokrotnie w tej witrynie pisaliśmy o negatywnych konsekwencjach chaotycznej suburbanizacji [zobacz >>>] i degradacji roli planowania przestrzennego [zobacz >>>]. Analizując uwarunkowania planistyczne np. na potrzeby koncepcji sieci tras rowerowych dla Białołęki [zobacz >>>] zwracaliśmy uwagę na różne słabości obowiązujących planów zagospodarowania przestrzennego. Zespół inicjatywy Finanse w urbanizacji znacznie dokładniej zgłębił jednak kwestię finansowych skutków polskiego systemu planowania przestrzennego, szczegółowo analizując plany miejscowe, wyceny gruntów i dane ogólnopolskie zbierane przez GUS. Dlatego wszystkim zainteresowanym tematem polecam stronę:

www.finansewurbanizacji.pl

oraz uzupełniające je opracowanie na temat aspektów ekonomicznych i urbanistycznych doktryny swobody budowlanej:

www.kongresbudownictwa.pl/pliki/nowelizacja%20prawa%20budowlanego/doktryna%20swobody%20budowlanej-%20aspekty%20ekonomiczne.pdf

Kryzys polskiego systemu planowania przestrzennego

Przedstawione w tych materiałach analizy i szacunki wskazują na narastający kryzys polskiego systemu planowania przestrzennego i ogromne koszty chaotycznej urbanizacji terenów rolnych. Teoretycznie zadłużenie samorządów nie powinno przekraczać 60% rocznych przychodów. Jednak oficjalnie wykazywane kredyty na inwestycje to zaledwie wierzchołek góry lodowej, wielokrotnie większym problemem są zobowiązania samorządów związane z uchwalonymi planami zagospodarowania przestrzennego. Same tylko koszty wykupu gruntów pod drogi obsługujące przeznaczone pod inwestycje tereny kilkukrotnie przekraczają roczne budżety gmin. Wiele dynamicznie rozwijających się gmin to de facto niewypłacalni bankruci, imający się różnych sztuczek, by odwlec katastrofę.

Wśród przyczyn dramatycznej sytuacji wymieniane są m.in.:

– Doktryna „swobody budowlanej” i coraz powszechniejsze utożsamianie prawa własności ziemi i prawa do zabudowy, a w efekcie – brak mocnego rozróżnienia sytuacji prawnej ziemi rolnej i budowlanej.

– Nieefektywność ustawowych instrumentów finansowych: renty planistycznej łatwo uniknąć przez odłożenie chwili sprzedaży działki, a mechanizm naliczania opłaty adiacenckiej jest tak skomplikowany, że koszty wyceny opłaty często przekraczają jej wysokość.

– Swoista konkurencja między samorządami – im gmina bardziej peryferyjna, im gorsze prognozy demograficzne, tym więcej terenów pod zabudowę.

Jednocześnie swoboda budowlana i masowe odralnianie gruntów nie przekładają się na poprawę sytuacji mieszkaniowej. W ciągu ostatnich 20 lat w przeliczeniu na jednego mieszkańca zbudowaliśmy 40 razy mniej mieszkań niż Irlandczycy. Nawet obecnie, Irlandia, mimo kryzysu i prawie dziesięciokrotnie mniejszej liczby mieszkańców, buduje więcej mieszkań niż Polska.

Wykup gruntów – 130 mld, dopasowanie zabudowy – 500 mld…

Aby zachęcić do uważnej lektury materiałów na wyżej wymienionych stronach, podam jeszcze parę alarmujących liczb:

– W 2010 r. dochody związane z uchwalaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w gminach pokryły tylko 2,1% wydatków z nimi związanych, a w miastach na prawach powiatu tylko 0,1%. Od 2006 r. wydatki systematycznie rosną, dochody – nie.

– Zasoby terenów przeznaczonych w już uchwalonych planach pod zabudowę pozwalają na osiedlenie w Polsce 77 mln ludzi. W studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przygotowano miejsce dla ponad ćwierć miliarda nowych mieszkańców – dla 316 milionów. Dokumenty planistyczne przewidują zatem, że Polska stanie się trzecim co do wielkości krajem świata, po Chinach i Indiach.

– Wielkość bańki spekulacyjnej związanej z wykorzystaniem ziemi jako lokaty kapitału z myślą o przyszłej jej zabudowie oszacowano na 870 mld zł.

– W gminie Piaseczno zobowiązania finansowe związane z koniecznością wykupu ziemi pod zaplanowane drogi przekraczają 3-krotnie roczne dochody gminy, w gminie Góra Kalwaria – 4-krotnie, w gminie Lesznowola – nawet 10-krotnie.

– W skali kraju oszacowano zobowiązania miast i gmin z tego tytułu na 130 mld złotych. Średnio od 2003 r. zobowiązania rosną o 50 mln złotych dziennie. W szacunkach tych nie uwzględniono kosztów budowy infrastruktury technicznej terenów nowej urbanizacji.

– Koszty uzbrojenia terenu dla typowej w Polsce ekstensywnej zabudowy wolnostojącej na działkach ponad 1000 m2, realizowanej w sposób rozproszony, są 15-krotnie wyższe niż w londyńskich dzielnicach willowych.

– W uchwalanych planach udział przestrzeni publicznych wynosi od 7 do 10%. Są to niemal wyłącznie drogi, przestrzeń pod inne funkcje publiczne praktycznie nie występuje już w planach.

– Zaniechanie scalania gruntów przed urbanizacją i dopasowanie zabudowy do rozdrobnionego układu własności może nas kosztować nawet 500 mld złotych.

Tych kosztów być nie powinno

W ramach podsumowania zacytuję ostatnie zdania Raportu o finansowych efektach polskiego systemu gospodarowania przestrzenią, w których Andrzej Olbrysz i Jacek Koziński piszą: Są to koszty wygenerowane przez niesprawny system. Nie chodzi tu o to, kto ma je pokryć, ale o to, że w ogóle nie powinno ich być. Zapobieganie właśnie takim nieracjonalnym kosztom jest głównym zadaniem planowania zagospodarowania przestrzennego.