Park do wynajęcia czyli Biurowa Kępa Potocka

W maju 2016 r. opisaliśmy, jak miejska spółka ,,urządza się” w Parku Kępa Potocka naruszając zapisy planu miejscowego, a co gorsza – otrzymawszy na to zgodę bielańskiego wydziału architektury w imieniu prezydenta Warszawy [zobacz >>>].

Nie ma woli do kontroli

W czerwcu 2017 r. wystąpiliśmy do Biura Kontroli (BK) z wnioskiem o przeprowadzenie stosownej kontroli decyzji administracyjnych, które posłużyły za podstawę wykonania prac sprzecznych z ustaleniami MPZP. Biuro Kontroli przez dziesięć miesięcy milczało – dziesięciokrotnie przekraczając termin określony w k.p.a. Milczałoby pewnie w tej niewygodnej sprawie nadal, ale upomnieliśmy się o odpowiedź. W piśmie z końca maja br. (pełna treść poniżej) dyrektor Mielnicki odmawia przeprowadzenia kontroli jako niezasadnej. Jak to uzasadnia?

Biuro Kontroli przyjęło wyjaśnienie burmistrza Bielan, że ,,Wobec sprzecznych zapisów w planie, wniosek rozpatrzono na korzyść wnioskodawcy”. Nie wskazuje jednak, które dokładnie zapisy planu były sprzeczne. My dostrzegamy sprzeczność, ale nie w zapisach planu, ale między nimi, a tym, na co organ zezwolił inwestorowi.

Zdaniem BK to podejście organu było zgodne z zasadą zawartą w art. 7 k.p.a., iż w toku postępowania organy administracji publicznej winny mieć na względzie słuszny interes obywateli – stron. Nie bierze jednak pod uwagę, że jedyną stroną postępowania była spółka prawa handlowego należąca do miasta, trudno więc automatycznie utożsamiać jej dobro z interesem obywateli. Co więcej, inwestycja niezgodna z planem miejscowym i jej potencjalne negatywne konsekwencje dla cennego społecznie i przyrodniczo parku są w oczywisty sposób sprzeczne z interesem obywateli. Nawet jeśli jakaś część zysków MPRI zasila budżet miasta (co wcale nie jest pewne).

Na podkreślenie zasługuje też występowanie urzędu miasta w dwóch rolach – z jednej strony bezpośrednio jako organu, a z drugiej pośrednio jako inwestora. Czy sprawując kontrolę nad własną spółką urząd miasta nie powinien raczej już na wstępie odrzucić pomysł rozbudowy obiektów w parku jako wątpliwy i niepewny prawnie? Nie mając takich wątpliwości pani prezydent sama sobie wydała pozwolenie na budowę obiektu niezgodnego z MPZP.

W piśmie BK pojawia się istotny fragment planu miejscowego (§ 10 ust. 4), że Do czasu realizacji planu dopuszcza się dotychczasowy sposób zagospodarowania terenu.
Dotychczasowy sposób zagospodarowania – czyli budynki, ogrodzenia, nawierzchnie itp. istniejące w momencie uchwalenia planu. Plan dopuszcza ich użytkowanie i remontowanie. Ale nie wyburzenie i zastąpienie biurowcami z górnej półki.

BK nie odniosło się do liczby kondygnacji twierdząc tylko, że w tym zakresie również zachowano wymóg planu. Tymczasem budynek ma kondygnację podziemną i dwie naziemne (czyli jest trzykondygnacyjny), a plan określa maksimum dwóch kondygnacji.

Od przybytku głowa boli

Ostatnio Miejskie Przedsiębiorstwo Realizacji Inwestycji dopisuje do tej historii kolejny ciekawy rozdział. Na ogrodzeniu jego siedziby od strony parku spacerujący mogą przeczytać…

…takie ogłoszenie. To nie pomyłka ani żart.

Na swej stronie internetowej MPRI opisuje szczegóły oferty i wychwala m.in. dogodny dojazd, dzięki bezpośredniemu zjazdowi z trasy E7/Wybrzeże Gdyńskie. W świetle obecnych przepisów ten zjazd z drogi GP jest nielegalny i stanowi zagrożenie. Co się stanie w przypadku jego zamknięcia?

Dwa piętrowe budynki usługowo-biurowe mają prawie 2000 m² powierzchni użytkowej. Do wynajęcia wystawiono 371 m², co stanowi 18% całości.
Czy MPRI projektując 3 lata temu nową siedzibę przeszacowało prawie o 1/5 swe potrzeby lokalowe? Czy przewymiarowało obiekt celowo, aby go skomercjalizować?

Na razie zapowiada się najem. W ogłoszeniu nie ma żadnych ograniczeń związanych z wpływem na przyległy teren. Gdyby w przyszłości doszło do sprzedaży obiektu, jego użytkownicy mogą prowadzić działalność szkodliwą dla walorów przyrodniczych i rekreacyjnych otaczającego parku. Czy ktoś w ratuszu o tym pomyślał?

Zobacz też

Podsumowanie działalności MPRI przygotowane przez Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze
mpri.miastojestnasze.org/

Pismo Biura Kontroli

KW-W-II.0632.33.2017.HKU
Warszawa, 25 maja 2018 r.

Do: Stowarzyszenie Zielone Mazowsze

W związku z Państwa pismem z dnia 8 czerwca 2017 r. (znak: BIL-17-002-01) wnoszącym ,,(…) o przeprowadzenie kontroli w zakresie decyzji o pozwolenie na budowę przez Miejskie Przedsiębiorstwo Realizacji Inwestycji Sp. z o.o. (MPRI) dwóch budynków nas terenie Parku Kępa Potocka w dzielnicy Bielany” informuję, że zgodnie z § 5 ust. 1 zarządzenia nr 4155/2010 Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 1 lutego 2010 r. (z późn. zm.) Biuro Kontroli przeprowadza kontrole według rocznego harmonogramu kontroli zatwierdzonego przez Prezydenta m.st. Warszawy oraz zgodnie z § 5 ust. 2 wymienionego wyżej zarządzenia przeprowadza kontrole doraźne na zlecenie Prezydenta lub upoważnionego Zastępcy Prezydenta, Sekretarza bądź Skarbnika m.st. Warszawy.

Niemniej jednak Biuro Kontroli przeprowadziło wstępne czynności, w tym uzyskano niezbędne informacje i wyjaśnienia dot. stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej sprawy. Wyniki analizy zebranych materiałów, w szczególności w przedmiocie podnoszonych przez Państwa kwestii nie uzasadniają przeprowadzenia postępowania kontrolnego w tym zakresie.

Należy przywołać, że w dniu 9 lipca 2013 r. na rzecz Miejskiego Przedsiębiorstwa Robót Ogrodniczych Sp. z o.o. (obecnie funkcjonującego pod nazwą: Miejskie Przedsiębiorstwo Realizacji Inwestycji Sp. z o.o.) została wydana z upoważnienia Prezydenta m.st. Warszawy decyzja Nr 113/2013 zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na remont, przebudowę i nadbudowę poddasza użytkowego istniejących budynków usługowo-biurowo-magazynowych przy ul. Wybrzeże Gdyńskie 27 w Warszawie (dz. ew. nr 11 z obrębu 7-04-05). W uzasadnieniu ww. decyzji stwierdzono zgodność inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części rejonu urbanistycznego ZD Marymont – Marymont II część I przyjętego uchwałą Nr 779/XXXVI/02 Rady Gminy Warszawa- Bielany z dnia 9 października 2002 r. (zwanego dalej miejscowym planem). Obowiązujące zapisy planu miejscowego ustaliły, że działka ew. nr 11 z obrębu 7-04- 05 zlokalizowana jest w obszarze ZP/US2 dla którego przeznaczenie i warunki zabudowy opisano w § 35 ww. uchwały.

Z przekazanych przez Burmistrza Dzielnicy Bielany wyjaśnień wynika, że budynki, których dotyczyła decyzja Nr 113/2013 powstały w latach 1976-1977. Zatwierdzony ww. decyzją projekt zagospodarowania terenu przewidywał zachowanie istniejącego zagospodarowania działki, w tym dojść i dojazdów do budynków, parkingów oraz budowę nowego budynku śmietnika w miejsce istniejącego.

Powyższe zagospodarowanie terenu było zgodne z ustaleniami § 10 ust. 4 miejscowego planu, tj.: „Do czasu realizacji planu dopuszcza się dotychczasowy sposób zagospodarowania terenu.”

Przedłożone przez Burmistrza Dzielnicy Bielany dokumenty wykazały, że wydano pozwolenie na nadbudowę istniejących budynków parterowych o jedną kondygnację – poddasze użytkowe doświetlone dwoma rzędami okien. Wobec zapisów § 35 ust. 2 miejscowego planu cyt. „Wysokość zabudowy Maksimum 2 kondygnacje (parter i użytkowe poddasze)”, w tym zakresie również zachowano wymóg przywołanego przepisu prawa.

W kwestii ustaleń zawartych § 35 ust. 1 i ust. 2 miejscowego planu, budzących wątpliwość co do ich spójności, tj.: w ust. 1 wskazano przeznaczenie terenu: „Teren zieleni i sportu”; przeznaczenie podstawowe: „Zieleń parkowa”; przeznaczenie dopuszczalne: „Urządzenia sportowe niekubaturowe”, a w ust. 2 ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wskazując wysokość zabudowy: „Maksimum 2 kondygnacje (parter i użytkowe poddasze)”, Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego, jako biuro merytoryczne wyjaśniło, że ,,(…) interpretacja zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez organ administracji publicznej możliwa jest tylko i wyłącznie na podstawie stosownego upoważnienia wynikającego z przepisów prawa. Do przedmiotowej interpretacji zapisów miejscowego planu może dojść w toku prowadzonych postępowań administracyjnych” W związku z powyższym Biuro Kontroli przyjęło wyjaśnienie Burmistrza Dzielnicy Bielany, cyt: ,,Wobec sprzecznych zapisów w planie, wniosek rozpatrzono na korzyść wnioskodawcy’’ Powyższe jest zgodne z zasadą zawartą w art. 7 k.p.a., iż w toku postępowania organy administracji publicznej winny mieć na względzie słuszny interes obywateli – stron.

Zauważyć należy, że z dniem 1 czerwca 2017 r. do ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego wprowadzono m.in. art. 7a § 1 o treści: Jeżeli przedmiotem postępowania administracyjnego jest nałożenie na stronę obowiązku bądź ograniczenie lub odebranie stronie uprawnienia, a w sprawie pozostają wątpliwości co do treści normy prawnej, wątpliwości te są rozstrzygane na korzyść strony, chyba że sprzeciwiają się temu sporne interesy stron albo interesy osób trzecich, na które wynik postępowania ma bezpośredni wpływ”

Powyższy przepis formułuje zasadę rozstrzygania wątpliwości co do treści normy prawnej na korzyść strony, a co za tym idzie organ prowadzący postępowanie obowiązany byłby w przedmiotowej sprawie wydać analogiczne rozstrzygnięcie do podjętego w decyzji Nr 113/2013. Trzeba zauważyć, że w omawianym przypadku wydający decyzję organ słusznie rozpoznał intencję ustawodawcy, co potwierdza obecnie obowiązująca norma art. 7a k.p.a.

W związku z powyższym informuję, że przeprowadzenie kontroli decyzji Nr 113/2013 nie jest zasadne.

Z poważaniem

Dyrektor Biura Kontroli

Krzysztof Mielnicki