Rekompozycja struktury miejskiej
Wniosek do Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Stołecznego Warszawy.
WSTĘP
Studium powinno określać obszary i sposoby przekształceń struktury miejskiej, odpowiadając na negatywne uwarunkowania i procesy. Wśród tych uwarunkowań za najważniejsze uważamy:
1. Obszary monofunkcyjnych osiedli – sypialni, głównie z lat sześćdziesiątych. Charakteryzują się one:
– niedostatkiem miejsc pracy i usług, wzbudzającym zapotrzebowanie na kosztowny i dla miasta kłopotliwy transport z miejsc zamieszkania na odległości powyżej zasięgu dojścia pieszego czy dojazdu rowerem;
– niekorzystną strukturą urbanistyczną – negatywnie ocenianą przez mieszkańców i profesjonalistów, o takich cechach jak: zabudowa blokowa o nadmiernej wysokości, nie tworząca tradycyjnych pierzei ulic i placów, duże przestrzenie między blokami o zagospodarowaniu niskiej jakości, chaotyczna ekspansja samochodów i parkingów na tereny między zabudową;
– niskim standardem technicznym i estetycznym.
2. Obszary centralne tracące na atrakcyjności. Charakteryzują się one przede wszystkim słabą ofertą usługową, nie mogącą konkurować z komercyjnymi centrami handlowymi. W konsekwencji centrum Warszawy zaczyna tracić na witalności i podobnie jak to się działo w wielu miastach zachodnich zaczyna pustoszeć. Przyczyną tego zjawiska jest słabe nasycenie zabudowy głównych ulic i placów powierzchnią usługową. Charakterystyczna jest przy tym struktura zabudowy, gdzie zwykle partery budynków mają trakt o głębokości zbliżonej do głębokości kondygnacji mieszkalnych, czyli ok. 12 m, w związku z czym pojedynczy sklep zajmuje często 20 – 30 m długości elewacji. Tymczasem w śródmiejskiej zabudowie miast zachodnioeuropejskich dominują głębokie partery, sklepy zajmują moduły 6-10 m, a w związku z tym na tym samym obszarze oferta jest dla klienta kilkukrotnie bogatsza, mogąca konkurować z atrakcyjnością centrów handlowych.
W dodatku lokale usługowe są zwykle przestarzałe, nie odpowiadające wymaganiom nowoczesnego rynku i co ważne, w przeciwieństwie do centrów handlowych, w których operator starannie dobiera najemców, brak jest jakiejkolwiek koordynacji co do zestawu branż czy standardu – w obrębie budynku, czy ulicy.
W związku z tym proponujemy określić w studium:
OBSZARY MODERNIZACJI OSIEDLI MIESZKANIOWYCH
W obszarach tych postulujemy przewidzenie następujących działań:
Modernizacja istniejącej zabudowy mieszkaniowej z uwzględnieniem termorenowacji, dostosowania do potrzeb niepełnosprawnych, poprawy estetyki.
Wprowadzanie nowej zabudowy na wolnych terenach między blokami i wzdłuż ulic, tworzącej tradycyjne pierzeje ulic i place oraz skalę tradycyjnego miasta (20 – 25 m wysokości). Zabudowie powinny podlegać zwłaszcza parkingi. Nowa zabudowa powinna przynosić zyski na modernizację istniejących budynków w poszczególnych osiedlach oraz zapewniać w garażach miejsca parkingowe dla mieszkańców istniejących budynków.
Tworzenie, bądź rozwój lokalnych rejonów koncentracji usług i miejsc pracy – zabudowa tworząca lokalne przestrzenie publiczne, powierzchnie usługowe dla drobnego handlu oraz powierzchnie biurowe, dla niewielkich biur. Ponieważ byłyby to budynki nastawione głównie na klientów i pracowników mieszkających w bezpośrednim sąsiedztwie liczba miejsc parkingowych powinna być ograniczona z góry wskaźnikiem 10 na 1000 m2 pow. użytkowej.
Budowę urządzeń sportowych, rekreacyjnych i placów zabaw.
Tworzenie atrakcyjnego zagospodarowania z małą architekturą odpowiedniej jakości a przede wszystkim intensywną zielenią.
Obszarami tymi powinny być objęte wszystkie większe osiedla z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych ze wskazaniem koncentracji funkcji usługowych i biurowych, oraz w miarę możliwości wskazaniem wymaganych pierzei, czy placów.
OBSZARY REHABILITACJI ZABUDOWY ŚRÓDMIEJSKIEJ
W obszarach tych postulujemy przewidzenie następujących działań:
Rozbudowa parterów (wraz z pierwszym piętrem jeśli potrzeba) budynków mieszkalno usługowych wgłąb działek ze zwiększeniem i unowocześnieniem powierzchni usługowo – handlowych oraz ze stworzeniem garaży w podziemiach pod nowymi częściami. Praktyka takich działań mogłaby być oparta na wydzierżawieniu zewnętrznemu inwestorowi całości dolnych kondygnacji na okres wieloletni i dokonaniu przez niego rozbudowy i zarządzaniu tak stworzonym zespołem usługowym.
Podnoszenie jakości przestrzeni publicznych poprzez wymianę posadzek z zastosowaniem wyższej jakości materiałów, jak płyty i kostki kamienne, wprowadzenie mebli miejskich i detalu urbanistycznego, sztuki miejskiej, ograniczenie i uspokojenie ruchu saochodowego, zmniejszenie liczby miejsc parkingowych, w tym likwidacja parkowania na chodnikach.
Tworzenie plombowej zabudowy usługowej, np wewnątrz kwartałów ulic.
Obszarami tymi powinny być objęte pierzeje głównych ulic śródmiejskich, zwłaszcza z wielkomiejską zabudo powojenną – prze de wszystkim ulice Marszałkowska, al. Jerozolimskie, Świętokrzyska, Nowowiejska, plac Konstytucji, pl. Zbawiciela, w zakresie plombowej zabudowy usługowej kwartały częściowo zachowanej zabudowy przedwojennej – np. Nowy Świat – Smolna – Foksal, Hożą – Mokotowska – Wilcza – Krucza.